住宅に関する問題として常に取り上げられるのが空き家問題の増価です。
実際、２０１８年の総務省による調査によると、表１の通り全国の空き家数は８４９万戸でした。
なんと、全住宅の７戸に１戸が空き家という状況です。
こうした状況は２０２３年の今も深刻化しています。
さらに２０３３年には約１９５５万戸、つまり全体の３分の１が空き家になってしまうという声すらあります。
表１

では、なぜ空き家がこうも増えたのでしょうか？
一般的に言われるのが、人口の減少の影響です。
日本の総人口は２００８年が約１億２８００万人で、当時の総住宅数は５７５９万戸でした。
以後、人口はゆるやかに減少していき、２０１８年には約１億２６００万人にまで減りました。しかし、総住宅戸数は６２４２万戸と逆に増えているのです。
そして、２０３０年には人口は１億２０００万人を切る予測で、世帯数も２０２３年をピークに減少する予測です。
表２

人口が減少しているのに家屋が増える。その理由として考えられるのは、核家族化です。
ひと昔までは、二世帯で住む、三世帯で住むというのが当たり前でしたが、昨今では減少傾向にあります。
つまり、親と子が別々に住むというのが当たり前になり、親が亡くなり住戸を相続しても子は既に家を持っている状態です。
子が東京で暮らしているのに相続した実家が地方であれば、そもそも住むことができません。
それでも、父母との思い出が残っている家をすぐに解体しようと考える人は少なく、放置を選択する人も多くいます。
表３の都道府県別空き家率の推移からもわかるように、平成３０年（２０１８年）で空き家率が４％未満の都道府県は東京・神奈川・埼玉の３件しかありません。
この１都２件も含めて今後も空き家率が高くなると予測されています。
表３

国土交通省が公表する住宅事情によると、日本の新築住宅に住む割合が全体の８８％と非常に高いことがわかります。
ちなみに、アメリカでは全体の２３％、イギリスでは全体の１１％です。
日本は災害の多い国ですので、新しい技術によって災害に強くなった新築に住みたくなるのはよくわかります。
しかし、リノベーション技術も上がっているので、大きな要因とは言えません。
やはり、核家族化でしょう。
東京はもちろん、神奈川県でも川崎市や横浜市の東京よりエリアは小さな土地に３階建てを建てた新築戸建てが多いです。
３０年後子供が巣立ったら、５０年後相続が発生したら、そのお家の需要は有るのでしょうか？
数千万円もするマイホームを使い捨てにする時代が来ているのかもしれません。
小さく細切れにされた土地は、同じサイズのお家を建てるしか活用できないのが現実です。
核家族化の時代・国とはいっても、人口が減少したときに誰がそのようなお家を購入するのでしょうか？
どんどん空き家が増えていきますね。

空き家問題で話されるのは戸建ての話が多いですが、マンションではどうなるのでしょうか？
対応年数は長くても、入居者が減って空き家状態になってしまうと管理費・修繕積立金の滞納が増えるのではないでしょうか？
売れないから相続人も諦めるしかない時代が来るかもしれないのに、滞納に対して差し押さえをしても解決できなくなる日が近づいているのかもしれません。
修繕積立金が無ければ、修繕はできません。
ただでさえ大規模修繕するのに数億円掛かると言われているタワーマンションで空室と滞納だらけなんて・・・鳥肌が立ちますよね。

まぁ、話を元に戻すと一般的に騒がれている空き家問題は戸建て住戸の話題が多いです。
空き家を取り巻く問題について考えましょう。

想定される問題は以下の通りです。
①防災性の低下
倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下、火災発生のおそれ

②防犯性の低下
薬物の栽培や犯罪者が身を隠すことに利用など犯罪の温床・誘発に繋がる

③ごみの不法投棄
誰も清掃しないことからゴミを不法投棄する人が増える

④衛生の悪化、悪臭の発生
蚊、蝿、ねずみ、野良猫の発生、集中による悪臭など

⑤風景・景観の悪化
薄汚れた住戸と手入れされない草木は見る人を不快にさせる

⑥その他
樹枝の越境、雑草の繁茂、落ち葉の飛散など

そんな、空き家を放置することで所有者に起こるリスクもあります。
①損害賠償
実際に住んでいなくても、空き家が原因で事故などが生じた場合、所有者に責任が及びます。実際に、倒壊や火災で隣家が全壊して、死亡事故が起きた場合に、夫婦、子供の３人死亡時に損害賠償額が２億円にという事例もありますし、外壁の倒壊によって歩行者の子供が死亡して損害賠償額６０００万円という事例もあります。

②納税額の増価
近隣住民に大きな被害があると想定される空き家は「特定空き家」に指定される可能性があり、その場合、住宅用地特例の対象から除外となり、税額が増えます。

特に２０２３年は空き家問題が加速するターニングポイントになるかもしれません。
理由としましては、団塊世代の真ん中にあたる１９４８年生まれの人々が７５歳になり後期高齢者となります。後期高齢者になると俄然、死亡率が高まります。人口ボリュームが大きい団塊世代がこの世を去っていくことを前提とするならば、彼らが住んでいる住居の数％は既に空き家予備軍になります。
空き家をどうしたらよいのか悩んだら、まずは専門家に相談してみましょう。
相続手続きの相談窓口にも空き家問題に詳しいスタッフがおります。
お気軽にご相談ください。

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家等対策特別措置法）が平成26年11月に成立しました。この法律では、次のことが定められています。

• 空き家の実態調査
• 空き家の所有者へ適切な管理の指導
• 空き家の跡地についての活用促進
• 適切に管理されていない空き家を「特定空き家」に指定することができる
• 特定空き家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
• 特定空き家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

空き家とは

「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

空き家の実態調査

空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、「空き家等対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

特定空き家とは

特定空き家に指定される４つの基準。

• 衛生上で有害になる恐れがある。

主に建物や設備の破損が原因であるケース、もしくはごみなどの放置や不法投棄が原因であるケースの2つがあります。

• 倒壊などの保安上の危険がある

建物が倒壊する恐れがあるケース、屋根や外壁が脱落する恐れがあるケース、擁壁が老朽化し危険となるケースなどが挙げられます。

• 周辺住民の生活環境を妨げている

たとえば立木の倒壊や枝折れによって枝が敷地外に散乱していたり、建物に動物が住み着いたことで鳴き声や糞尿などの被害が発生していたりして、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている場合が該当します。

• 景観計画やルールに適していない

景観法にもとづいて景観計画を策定している場合、空き家が形態意匠などの制限に適合していない場合が該当します。

他にも外壁の落書きが放置されていたり、窓ガラスが割れたままになっていたりする場合などが例として挙げられます。

特定空き家に指定された後に改善の勧告されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。

※特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善するとで特定空家から解除されます

特定空き家指定後の措置

助言又は指導

市町村から助言や指導がある場合というのは、近隣住民から複数のクレームがあった可能性が高くなります。もし、所有している建物について市町村から改善の指示がきた場合、近隣住民のために、早急な管理状況の改善が必要です。具体的にどのように改善するか市町村にも連絡するようにしましょう。

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勧告

空き家の適正管理について指導されても状況が改善されない場合、所有者に対して市町村は状況改善の勧告を行います。状況的には、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多く、一刻も早い対応が必要です。

また、「特定空き家」に指定されていた後に改善を勧告されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の土地の税金6倍を支払う必要となります。

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命令

勧告されても所有者が対処しない場合、市町村は空き家の所有者に対して改善の命令をします。命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空き家等対策特別措置法では命令に背くと５０万円以下の罰金が科されます。

命令を受けた場合、それは行政からの最も厳しい通告だと思ってください。

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行政代執行

命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われる可能性もあります。

行政代執行とは、所有者に代わり、行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。道路に越境している木の枝を切ったり、放置されているゴミを撤去したり、倒壊しそうな家屋を解体したりすることができます。

行政代執行で請求される費用は通常よりも高い可能性があります。例えば解体をする場合。自分で解体の依頼先を探す場合、少しでも安い施工会社を探そうとインターネットで情報収集したり、相見積りを取ったりすることが一般的です。

しかし、行政代執行を行う解体業者を選ぶのは行政職員です。彼らは最も安い会社を探して依頼するわけではありません。

行政代執行の費用は税金です。

さらに、行政代執行の費用は税金債務として扱われます。これは、行政代執行に要した費用の支払いがされない場合、税金と同様の回収が行われるということです。

【空き家等対策の推進に関する特別措置法一部改正】
令和５年６月14日、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が公布されました。
　改正法の施行期日は、公布から６カ月以内となっています（施行日は別途政令で定めます）。
詳細は「ブログ記事」をご覧ください。


空き家の売却・賃貸・活用・管理は「相続手続きの相談窓口」にご相談ください。

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

【被相続人居住用家屋とは】

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。

 【被相続人居住用家屋の敷地等とは】

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

 なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

 【特例の適用を受けるための要件】

（1）売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

 （2）次のイまたはロの売却をしたこと。

イ.相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（a）の要件に当てはまることが必要です。

（a）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（b）譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ.相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（a）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（b）および（c）の要件に当てはまることが必要です。

 （a）相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（b）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（c） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 （3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 （4）売却代金が1億円以下であること。

※この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。

このため、相続の時から被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

 （5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 （6）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

 （7）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

【重要】

• 特例の適用期間は、令和5年12月31日まで
• 相続した居住用不動産が昭和56年5月31以前に建築された建物＋その敷地の譲渡であること
• 相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと
• 相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 耐震改修して中古戸建としての売却か、解体して更地での売却
• 売却代金が１億円以下
• 他の特例を受けていないこと
• 特別の関係にあるものに売ったものでないこと

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【令和５年度税制改正大綱で期間延長・条件緩和】

以下の延長及び措置がとられます。

〇令和９年１２月３１日まで４年間延長されます。

〇当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に次にあげる場合に該当することとなった時は適用対象とする。

・耐震基準に適合することとなった場合

・その全部の取り壊し若しくは除去がされ、又はその全部が滅失をした場合

➡売主によって耐震改修や解体をしなければならなかったものが、買主によって耐震改修や解体する条件の売却でも適用されるようになりました。

〇相続人の数が３以上である場合における特別控除額を一人２０００万円とする。

・２人が共有で相続して売却した場合３０００万円×２人＝６０００万円控除

・３人が共有で相続して売却した場合２０００万円×３人＝６０００万円控除

〇その他所要の措置を講ずる

〇上記改正は、令和６年１月１日以降に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。