相続した不動産を売却するときには、ご自身で購入した不動産を売却するときとは異なる注意点があります。
ここでは相続物件を不動産売却するときの、名義、売却期限、媒介契約のそれぞれの注意点について解説します。

相続による不動産売却では「名義」が注意点

相続不動産を売却するときの注意点には「名義」があり、とくに名義変更と共有名義について注意が必要です。
具体的にどのようなことに気を付ける必要があるのでしょうか。

名義変更の注意点

相続が発生し遺産の分割方法が決定して不動産を相続することになったとき、最初に必要なことは相続登記して名義変更することです。
相続に限らず、売買や贈与などで不動産を取得した場合、所有者が変更になったことを登記しなければ、正式に所有者が変わったといえないからです。
もし、親族や他の相続人が「この不動産は私のものです」と主張した場合、登記しなければ「私のものです」と権利を主張できないためです。
登記さえしていれば、他の方が権利主張をしたとしても、自分の所有権を主張してそれに対抗することが可能です。
また、相続不動産を登記して名義変更しなければ、不動産売却そのものができないでしょう。
登記していなければその不動産の所有者は故人のままとなり、故人は不動産売買契約を締結できません。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、登記して名義変更したうえで不動産売却を進めましょう。

共有名義の注意点

不動産を相続する場合、一人の相続人が物件のすべてを相続することもあれば、複数の相続人でひとつの物件を所有することもあるでしょう。
その状態を共有名義といいます。
たとえば、3人の相続人で実家の土地と建物を均等に相続した場合、ひとりあたりの所有権は3分の1ずつです。
不動産売却して諸経費などを支払い、1,500万円残った場合には500万円ずつ取得できます。
このとき、相続人のひとりが売却に反対した場合、不動産売却そのものが成立しません。
持分割合の大小を問わず、持ち分を相続している相続人が売却に反対すれば不動産売却できないのです。
相続物件を不動産売却するための注意点として、共有名義人全員の売却への承諾や、契約内容の合意が必要なことを確認しておきましょう。

相続による不動産売却の注意点である売却期限

相続不動産を売却する際には、売却完了するまでの期限も注意点として意識しなければなりません。
どのような期限が売却に影響するのかご説明します。

相続税を支払うための不動産売却は10か月以内

相続税の支払期限は相続を知った日、その翌日から10か月以内と定められています。
相続人が不動産を相続できる間柄なら、故人が亡くなった日の翌日から10か月以内と考えることが一般的です。
そして、不動産売却して相続税を納税するなら、10か月の期限から売却期間を逆算し、遺産分割協議や相続手続きの期限を設定しましょう。
一般的に売却を決定してから査定を含む不動産会社とのやり取り、売却活動、契約から引き渡しまでは6か月程度かかります。
余裕を持って不動産売却するには、遺産分割協議や相続手続きは4か月以内に済ませる必要があることが注意点です。

相続税の取得費加算の特例を適用するには相続税納税から3年以内

相続税の取得費加算の特例とは、相続税を不動産売却の諸経費として算入しても良いという特例で、相続税を納税してから3年以内に不動産売却する必要があります。
不動産売却にかかった諸費用などを差し引いたお金は譲渡所得と呼ばれ、所得のひとつとして扱われるために所得税が課税されます。
そのときの計算方法は、売却価格から不動産を取得したときの費用と諸経費を差し引き、税率をかけたものが譲渡所得税です。
取得したときの費用は故人が不動産を取得した当時の価格のことで、もし、それが分からない場合は売却価格の5％を取得費として計算可能です。
相続税の取得費加算の特例を利用すれば、納めた相続税を諸経費に算入し、譲渡所得を引き下げられるので節税に繋がります。
このとき、納めた相続税すべてを算入するのではなく、相続した不動産部分の相続税のみ、相続税取得費加算の特例対象となるため注意しましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

故人が住んでいた自宅を相続して売却したり、相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
譲渡所得の計算で3,000万円を上回らなければ所得税が課税されないので、とても大きな控除だといえるでしょう。
故人が住んでいた自宅を相続人が売却する場合には、その相続人が同居していた実績があるなどの条件を満たさなければなりません。
相続をきっかけに相続人が転居した場合には、転居してから3年後の12月31日までの期限があり、それまでに売却を完了する必要があります。
空き家を相続した場合には、故人が居住していたことや、売却まで空き家のまま利用されていなかったなどの条件を満たす必要があり、この他にも細かい条件があります。
これらの特別控除を利用するときには細かく条件を確認し、適用されるかどうか判断しましょう。

相続による不動産売却では媒介契約の内容も注意点

相続不動産を売却するときには期限があるために、不動産会社への販売依頼契約である媒介契約についてもよく把握する必要があります。
3種類ある媒介契約について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約にて売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結して販売を任せられ、幅広く買い手を探せることが特徴です。
契約期限は定められていないものの、行政指導にしたがって3か月を期限にしていることが一般的ですが、契約の解約自体はいつでもできます。
また、売主が自分自身で買主を見つけて直接契約することも可能です。
不動産会社としては媒介契約を締結したからといって販売方法に制限などないので、自由に販売活動できます。
注意点は、不動産会社が販売活動に力を入れたとしても他社が買主を見つける可能性もあるので、積極的に販売活動を進めない可能性がある点です。

専任媒介契約

専任媒介契約にて売主は一社の不動産会社としか契約を締結できませんが、自分自身で買主を見つけて直接契約することも可能です。
不動産会社は専任媒介契約を締結したら、7日以内にレインズへの情報登録と、販売活動報告を2週間に1回以上する必要があり、契約期限は3か月以内と定められています。
レインズとは国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、売却物件や賃貸物件の情報が登録されています。
レインズに掲載されている情報は不動産会社ならば閲覧できるので、より広い範囲にて買主を募れます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に一社とだけ媒介契約を締結するもので、売主が買主を見つけてきても直接契約できません。
その代わりレインズへの登録は5日以内、販売活動報告は1週間に1回以上とより厳しいものになっています。
一社に任された不動産会社の責任も大きいために、積極的な販売活動を期待できます。

まとめ

相続した不動産を売却する際の注意点として、名義変更すること、共有名義なら名義人の承諾を得ること、売却期限に注意することが挙げられます。
期限があるので、売却方法も注意が必要で、媒介契約についてもよく吟味して売却を進めましょう。

不動産売却の際には、不動産がいくらで売却できるのか気になるところです。
通常は、売却前に不動産会社へ査定を依頼しておこないますが、自分でおおよその価格相場を知ることもできます。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、査定前に価格相場を調べる方法や、机上査定・訪問査定とはどのような査定方法なのかについてご紹介します。

不動産売却で査定前に自分で価格相場を調べる方法

不動産売却では、査定により適正な価格を設定しなければ、売りにくくなったり、売れ残ったりすることがあるためです。
そのため、築年数や不具合の有無、日当たり、立地など総合的に判断して査定額を算出します。
通常は、不動産会社へ査定の依頼をしますが、自分である程度の価格相場を調べることも可能です。
ここでは、査定前に自分で不動産の価格相場を調べる方法をご紹介します。

自分で相場を知る方法①近隣の類似物件を調べる

自分で不動産の価格相場を知る方法の1つ目は、近隣の類似物件を調べることです。
類似物件の相場は「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べることができます。
これは、国土交通省の指定を受けた「不動産流通機構」のサイトで、実際の取引価格や事例を閲覧できます。
売り出し価格ではなく、実際の成約価格を確認することができる点が大きな特徴です。

自分で相場を知る方法②公示地価を調べる

2つ目の方法は、公示地価を調べることです。
公示地価とは、国土交通省が地価公示法により定めた1㎡あたりの土地の価値のことで、土地売買の価格を決める際の指標にもなります。
国土交通省のホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にて調べることが可能です。
また、国土交通省が運営しているサイトの「土地総合情報システム」でも、土地相場を確認することができます。
サイト内の不動産取引価格情報検索では、土地取引件数や取引価格情報を知ることができるためおすすめです。
このほかにも、相続税路線価や固定資産税評価額を調べて売却価格の参考にすることもできます。
ここまで、自分で価格相場を調べる方法をご紹介しましたが、注意しておきたいのが査定額や相場はあくまでも目安であることです。
実際は、不動産市場の動きや取引時点によって価格帯に大きく影響することも覚えておきましょう。

不動産売却における査定の種類①机上査定とは

机上査定とは

机上査定とは、査定対象となる物件を訪問しないで、書類のみでおおまかな売却価格を算出する査定方法です。
そのため「簡易査定」と呼ばれることもあります。
机上査定は依頼してからおよそ3日程度で査定額を知ることができるので、だいたいの価格を知りたいときや売却するか検討中という方に便利です。

机上査定の判断根拠

では、具体的に何を根拠に机上査定で査定額を算出しているのでしょうか。
机上査定の場合は、以下の情報をもとに査定額を算出しています。

• 立地
• 築年数・面積
• 類似物件の成約価格
• 公示価格・路線価
• 周辺の売り出し価格
• 不動産市場の動向

査定する物件と面積や築年数、所在地などの条件が近い物件を参考にして、査定額を算出します。
また、不動産価格はその地域の人口推移なども影響してくるため、それらも参考情報となります。

机上査定のメリットと注意点

机上査定のメリットは、前述のとおり短期間で結果がわかるため、すぐに査定額を知りたい場合にはおすすめです。
また、訪問査定とは異なり立ち会いが不要なため、時間が取れない方などにはおすすめです。
さらに机上査定は、事前に提出する書類もないので、不動産の情報と個人情報を伝えるだけで簡単に査定依頼できる点も特徴と言えるでしょう。
一方で、机上査定の場合は精度に欠けてしまうというデメリットもあります。
書類や築年数や近隣情報のみで判断するため、訪問調査した際の価格と大きくズレが生じる可能性があります。
なぜなら、物件の傷み具合や日当たり、リフォームの有無、近隣の生活環境など、実際に訪れないとわからない部分があるためです。
とくに一戸建ての場合は、机上査定と訪問査定で査定額が変動することが多いです。
そのため、あくまでも参考程度で価格を知りたいという目的で利用することをおすすめします。

不動産売却における査定の種類②訪問査定とは

訪問査定とは

訪問査定とは、実際に現地に訪れて査定額を算出する方法です。
前述の机上査定の根拠に加えて、訪問査定では以下のような要素が査定額を算出する際の根拠となります。

• 日当たり
• 周辺環境
• 建物や室内の状態
• 駅やスーパーマーケット、学校までの距離など

このように、訪問調査では建物の状態や立地などについても査定額に反映されます。

訪問査定のメリットと注意点

訪問査定のメリットは、精度の高い査定ができることです。
書類などの情報をもとに算出された机上査定のうえに、現地を訪れて物件の状態などを見て算出されるためです。
そのため、正確な査定額を知りたい場合や不動産売却を本格的に検討している方にはおすすめです。
ただし、訪問調査の場合は机上査定のうえに現地調査もするため、査定額が出るまでに7～10日程度の時間がかかります。
また、立ち会いが必要なこともあるため時間調整などの手間がかかることもあります。

訪問査定までにやっておくこと

訪問査定までに、部屋の整理整頓は最低限おこなっておきましょう。
また、設備などに不具合がある場合は、当日までに良い状態にしておくことをおすすめします。
ただし、不具合を修繕した費用が必ずしも売却金額に上乗せできるわけではないため、必要かどうかを見極める必要があります。
場合によってはそのままの状態で売却したほうが良いケースもあるため、不動産会社に相談してから実施すると良いでしょう。
さらに、訪問査定の場合は必要書類も多数あるため、事前に以下のような書類の準備が必要になります。

• 登記簿謄本
• 公図
• 権利証
• 購入時の売買契約書
• 周辺環境がわかるもの

必要書類は不動産会社によって異なるため、査定を依頼する際に事前に確認しておくようにしましょう。
また、訪問査定時には日当たりや交通の便、近隣の雰囲気など、住人だからこそわかることを伝えておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却する際は、机上査定・訪問査定をおこなうと売り出し価格に近い金額を算出できます。
スムーズに売却するためにも、自分で事前に調べた相場や査定額を参考に、適正な売却価格を設定するようにしましょう。