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借地権

借地権とは

借地権とは、建物所有を目的とする土地賃借権と地上権をさします。

「所有」から「利用」へと言われて久しく、重要な財産である土地、とりわけ宅地を所有することはもちろん、貸し付けることで有効利用することは古くからある形態です。

土地を借りることを借地行為と言い、借地行為は単なる賃借権であり、物件のような強固な権利ではありませんでした。

そのため借地する者の権利は極めて不安定なものであり、借地権設定者(地主・底地人とも言う)の恣意で契約更改や解除が行われることが多かったのです。建物を所有していても、その敷地に対する権利が無ければ、地主の意向により理不尽に立退きを迫られることもある。

借地人は建物及び敷地を恒常的に利用する権利を確保したい、地主はできるだけ物件的権利の設定は避けつつ安定的な地代収入を確保したい、という思惑のせめぎあいの結果、民法の規定における「賃借権」の枠を超えた立法が必要となったわけです。

先ず、建物所有者の保護及び権利が強く言われるようになり、1909年(明治42年)に「建物保護に関する法律」が制定され、建物保護法では、借地上の建物を登記することにより、第三者に対する対抗要件を備えることとなり、借地人の地位が保護されることとなり、単なる賃貸借から外れ、地主の勝手な土地処分からも免れることとなりました。

次に、権利が保証されていても、その存続期間を何年とするか、期間が満了した時の借地人の保護をどのように考えるか、又は建物が消滅した場合の借地人の権利をどうするかという問題があります。

そこで、借地人の権利の強化のために、1921年(大正10年)に「借地法」が制定され、借地権の存続期間は、堅固な建物は30年、それ以外は20年。契約期間の定めがないものについては、堅固な建物の所有の場合60年、それ以外は30年としました。また期間満了時に建物が存在している場合は、借地人が地主に対して借地契約の更新を請求した場合は、同一の条件でさらに借地権を設定したとみなす等、借地権の存続期間の延長が図られることとなりました。

広大な土地を所有しているだけでは何も生み出さず、維持費の負担のみが生じるため、戦後になって土地を貸し付けて地代という確実な現金収入を得る地主が増加した一方、経済の成長と共に地価が上昇し、借地権者の権利も増幅することとなり、普通の借地権については、期間が満了しても、地主の自己使用の必要性などの「正当事由」が認められない限り、借地契約の更新を拒絶できないとされ、事実上、一度貸したら返ってこない状況にあり、地主にとっては好ましいことではなく、この問題が新たな借地契約の締結を阻害することとなり、宅地の供給が減少してきました。そこで借地や借家に関する権利義務を見直し、1991年(平成3年)に「借地借家法」が制定されたわけです。

借地借家法では定期借地権の創設等の変更も加えられ、時代に即したものとなりました。

 現在、流通している借地権契約の形態は、

旧借地法による借地権

普通借地権

定期借地権等

の三種類になります。

定期借地権等には事業用定期借地権・一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権がありそれぞれに要件の違いがあります。

定期借地権には、事業用定期借地権・一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権があります。

借地権の種類

借地権はまず「賃借権」「地上権」の2つの権利形態があります。

「賃借権」は債権ですので賃借権の登記は借地人が求めても地主が拒否することができます。ほとんど登記されていません。
借地権が賃借権の場合は、第三者に借地権付建物を譲渡する際には地主の承諾が必要になります。

「地上権」は物件ですので登記することができます。
第三者に建物を売却する際や借地権を転貸する場合も地主の承諾は不要です。

 

次に借地権の契約形態は大きく6つあります。

●借地法に基づく借地権。(旧法借地権と呼ぶことがあります)

1992年(平成4年)8月より前から土地を借りている場合は「借地法」が適用されます。

契約期間を定める場合は、堅固な建物の場合は30年以上、非堅固な建物で20年以上、期間を定めていない場合は、堅固な建物の場合は60年、非堅固な建物で30年となります。更新することによって半永久的に借りることができます。

●普通借地権

更新することにより半永久的に借りることが可能です。存続期間は構造に関係なく当初30年以上、合意上の更新なら1回目の更新の存続期限は20年以上、2回目以降は10年以上となります。

●一般定期借地権

定期借地権付きの一戸建てやマンションなど、住宅用として土地を賃借するものです。契約期間は50年以上で更新はなく契約終了後に更地で土地を返還しなければなりません。

●事業用定期借地権

店舗や商業施設等で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満(2008年1月1日以前は10年以上20年未満)。契約終了時には更地にて土地を返還しなければなりません。

●建物譲渡特約付借地権

契約時から契約期間終了時に借地権設定者(地主)が相当の対価で建物を買い取る決まりが設けられているもの。契約期間は30年以上。

●一時使用目的の借地権

プレハブ倉庫や工事用仮設事務所などで一時的に土地を借りる場合のもの。

借地権のメリット・デメリット

『借地権のメリット

○土地の固定資産税・都市計画税の負担が無い。

○特に借地法(旧法借地権)の場合、法律に守られていて半永久的に借りられる。

○立地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い。

○借地権付き建物を購入する場合は、所有権付きのものより安く手に入る。

○土地に対する費用を抑えられるので収益物件(アパートなど)を建てるのに向いている。

 

☆借地権の物件は、主に利便性や、価格の面でのメリットがあるようです。

 

『借地権のデメリット

●地代の負担がある。
●更新時には更新料が必要な場合がある。
●借地上の建物を第三者に売却する際には地主の承諾と譲渡承諾料が必要。
●増改築・建替えの際、地主の承諾が必要(承諾料が必要な場合もある)。
●借地権は第三者に売却するのが難しい。

 

★所有権と比べて土地と建物の利用処分について自由度が少なくなります。

借地権の相続税・贈与税評価

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます(借地借家法第2条一) 。

借地権は、相続税や贈与税の課税対象になります。国税庁のHPでは以下のように分類するそうです。

(1)借地権(旧借地法、借地借家法((2)から(5)までを除く。))

(2)定期借地権(借地借家法第22条)

(3)事業用定期借地権等(借地借家法第23条)

(4)建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)

(5)一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)

借地権を評価する場合には、(1)を「借地権」、(2)から(4)を「定期借地権等」および(5)を「一時使用目的の借地権」に区分して評価します。

 

『借地権の評価』

借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない自用地(他人の権利の目的となっていない場合の土地で、いわゆる更地をいいます。)としての価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図や評価倍率表は、国税庁ホームページで閲覧できます。


『定期借地権等の評価』

定期借地権等の価額は、原則として、課税時期(相続または遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)において借地権者に帰属する経済的利益およびその存続期間を基として評定した価額によって評価します。

ただし、定期借地権等の設定時と課税時期とで、借地権者に帰属する経済的利益に変化がないような場合等、課税上弊害がない場合に限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算することができます。

 『一時使用目的の借地権』

一時使用のための借地権の価額は、通常の借地権の価額と同様にその借地権の所在する地域について定められた借地権割合を自用地としての価額に乗じて評価することは適当ではありませんので、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価するそうです。

事業用定期借地権で土地の有効使用

土地を多く所有している地主の方で、県道や国道などの幹線道路沿いの土地を所有していらっしゃる方がいます。

そういう地主の方に所有地の有効使用のご提案で「事業用定期借地権」を提案する場合があります。

土地を有効使用したいけど幹線道路沿いの土地に自分で商業施設を建築する、収益不動産を建てるには高額な資金が必要になり負担が大きいです。普通借地権で土地を貸したら土地が半永久的に戻ってこない可能性もあります。

事業用定期借地権なら、建物建築は事業者が行いますので建築費の負担は無く、定期借地権ですので契約期間終了で土地は確実に戻ってきます。

 

まず「事業用定期借地権」とはどのようなものでしょうか。

特徴としては、土地を借りて建築する建物の利用目的が事業用に限られるという事です。

事業用とは、店舗・工場・事務所や商業施設などであり、居住用以外の目的のことです。居住用以外ですので、アパートやマンションといった賃貸経営では事業用定期借地権は利用できません。

 

『事業用定期借地権の契約期間』

10年以上50年未満と定められています。2008年1月1日以前は10年以上20年以下でしたが、20年で建物を解体しなければならず事業者の負担が大きいのが問題視され、2008年1月1日から借地借家法が改正され10年以上50年未満となったのです。

 

また、期間によって建物買取請求ができるようにもなりました。

契約期間10年以上30年未満:契約更新無し・建物買取請求権無し

契約期間30年以上50年未満:契約更新無し・建物買取請求有り

※事業用定期借地権は更新はできませんが期間の延長を可能です。

※建物買取請求とは借主が貸主に対して契約終了時に買取を請求する権利のことです。まだ使える建物を解体することは社会的にも損失です。

※契約期間30年以上の場合でも期間延長しない、建物買取請求しないという特約をすることができます。

 

『事業用定期借地権の契約方法』

○契約期間は、10年以上30年未満若しくは30年以上50年未満で設定する。

○借地上の建物を事業用に限定する。

公正証書で契約する。

 

事業用定期借地権は公正証書での契約が必須です。

公正証書以外での契約は無効となり、普通借地権として取り扱われてしまうこともありますので注意が必要です。

 

『事業用定期借地権を利用する貸主のメリットデメリット』

メリット

○貸出期間を選べる

最短10年から最長50年で選ぶことができて安心。ほかの定期借地権は最短でも30年以上の契約期間が必要なので、30年未満での契約期間で検討しているなら大きなメリットだと考えます。

○事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる。

自分で事業を始めるには負担も大きくリスクがあると考える方もいると思います。事業用定期借地権であれば、貸主は自分で事業をするリスクを負わずに安定的な地代収入を得られますし、事業者としても初期負担を抑えて事業を始められるというメリットがあります。

○居住用よりも高い地代設定ができる

ロードサイドなどの事業に向いている土地は評価も高いことが多く、居住用としては向かないものの、利用したい事業者がいれば、比較的高い価格で貸し出せることも少なくありません。

○相続の際の財産評価を下げられる

定期借地権の設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じて土地の相続税評価額から一定の評価減が認められています。

・定期借地権の残存期間が15年を超えるもの⇒20%評価減

・定期借地権の残存期間が10年超15年以下⇒15%評価減

・定期借地権の残存期間が5年超10年以下⇒10%評価減

・定期借地権の残存期間が5年以下⇒5%評価減

 

デメリット

●満期まで中途解約ができない

特約を設ければ借主からの中途解約はできますが、貸主は特約を設けたとしても中途解約は認められません。

●借主の経営破綻リスクがある

借主が事業をしている以上、契約期間中に事業破綻するリスクはあります。借主が破綻した場合、建物はそのまま残ってしまう可能性があり、更地に戻す場合には貸主が費用を負担しなくてはならなくなるケースもあります。また、建物の所有者が借主であるため勝手に解体もできませんし、対応・手続きに費用や時間が掛かってしまいます。

●固定資産税の減税が無い

事業用定期借地権は事業の用途にしか利用できないため、居住用の建物であれば使える6分の1若しくは3分の1に減税される特例を受けることができません。

事業用定期借地権はロードサイドに土地を持つ地主の方に良く提案される土地最有効使用の一つです。

借地権の更新拒絶

『借地の更新拒絶とは』

旧借地法による借地権

地主が借地契約を期間満了で終了させたい場合に、㋐借地権者からの更新の請求に対して異議を述べる㋑契約期間満了後も借地の使用を続けている借地権者に対して異議を述べる、㋐㋑によって借地契約を期間満了で終了させることを言います。

そして、地主の異議に正当事由が認められると、借地契約は更新しないで終了します。この正当事由とは、地主の事情と借地権者の事情を比較して決まります

ただし、借地権者に地代の不払いや無断転貸などの契約違反があれば、期間満了を待つことなく契約解除できます。

 

借地の更新の場合は、更新を希望する借地権者が地主に対し「更新の請求」をする必要があります。

「更新の請求」の時期は法律で決められていませんので、直前の満了まで可能と考えられます。

この「更新の請求」に対して地主側が更新したくない場合に「異議をを述べる」ことができます。この意思表示は借地権者に伝えれば足りますが、その意義に「正当事由」が無いと法定更新することとなります。

この「異議を述べる」ことを「更新拒絶」と言います。

 

「異議を述べる」という意思表示は、遅すぎるとダメですので遅滞なく述べる必要があります。

「更新の請求」に対しての返答は、地主も検討の時間が必要ですので2か月くらい後に異議を述べたからと言って遅滞があるとは判断できません。

期間満了後も借地権者が土地の使用を続けている場合には、すでに期間満了しているわけですから、更新についての地主の考えは決めているはずですから期間満了後速やかに異議を述べなければなりません。

 

『正当事由とは』

基本的には「地主と借地権者の双方が、それぞれの土地を必要とする事情」を比較することになります。

地主側で「土地の使用を必要とする事情」がなければなりません。

この土地を必要とする事情で判断できない場合に、その他の事情や立退料などで正当事由を判断します。

新法(借地借家法)では、地主・借地権者が土地を必要とする事情のほか、従来の経緯や土地の利用状況、そして、地主側から借地権者に提供する立退料の額で正当事由を決めると書いてあります。

いくら高額な立退料を積んだとしても、地主側に土地を必要とする事情が認められない場合には「正当事由」は認められません。

つまり、地主側に土地を必要とする事情があり、それに立退料を加えると契約終了にしてもいいだろうと判断できる場合でなければ、契約の終了は認められないということです。

これは旧借地法の正当事由の解釈でも同じ解釈をすることとなります

 

「正当事由」が認められるには地主の土地の必要性が必須のためなかなか認められないように感じますが、「正当事由」」が認められたケースはありますので、専門家に相談してみてください。

 

次に、「借地権者の土地の必要性」です。

当然、地主・借地権者の土地の必要性を比較するのですから、更新するには借地権者にも必要とする事情が必要です。

借地権者の土地の使用の必要性とは、「借地権者自身が借地を使用している」・「借地権者と実質的に同視できる者が借地を使用している」場合になります。

特に土地の必要性が認められない場合は「借地上の建物が空き家になっている場合」です。

契約期間の途中なら地代を払っていれば問題ありませんが、満期になり、地主が更新拒絶した場合には、借地権者側に土地の使用を必要とする事情がないことになります。

また、借地権を売りたいと考えている場合も、契約期間の途中ならいいのですが、満期になり借地権を売りたいというのは、借地権者が自ら「借地を使う必要がない」と言っているのと同じになります。

 

よく、借地権は半永久的に更新できると言われますが、必要性がなくなってまでも更新が認められるものでもありません

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