農地法第３条・第４条・第５条って？
農地の処分・取扱いについては民法の特別法の位置づけである農地法の制限を受けるのです。
農地法とは、国民の限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源である農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食糧の安定供給の確保に資することを目的としています。（農地法第１条）
そして、農地の権利移転や転用の制限については農地法第３条・第４条・第５条で、その適用場面や要件、手続きのルールを定めています。
農地法第３条
適用場面
農地法第３条が適用されるのは、「農地または再送放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合」とされています。
例としては、農業を行うために、農地を購入する場合や、賃借する場合に、農地法第3条の許可が必要です。
権利が移動しても用途は農地または採草放牧地です。
農地⇒農地 ・ 採草放牧地⇒農地 ・ 採草放牧地⇒採草放牧地
許可権者
農地法第3条は原則として農業委員会の許可が必要です。
農地法第４条
適用場面
農地法第４条が適用されるのは、「農地を転用するときです」。採草放牧地は適用されません。つまり、農地を農地以外にする場合となります。
例えば、農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合には農地法第４条の許可が必要になります。
転用とは、農地⇒宅地 ・ 農地⇒採草放牧地 ・ 農地⇒その他
許可権者
原則として、都道府県知事、または農林水産省が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には、指定市町村の許可が必要です。
ただし、市街化区域内にある農地については農業委員会への届出制となっています。
農地法第５条
適用場面
農地法第５条が適用されるのは、「農地または採草放牧地を転用するためにこれらの土地に何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合」です。
例えば、農地を買い受けて宅地に変更し、住宅を建築しようとする場合に、農地法第５条の許可が必要となります。つまり、農地の権利移転と転用を同時に行う場合です。
ただし、採草放牧地を農地に変更するための権利移転については農地法第5条の適用はありません。
権利移転＋転用ということです。
Aさん/農地⇒Bさん/宅地 ・ Aさん/農地⇒Cさん/採草放牧地 ・
Aさん/農地⇒Dさん/その他 ・ Aさん/採草放牧地⇒Eさん/その他
許可権者
原則として都道府県知事の許可が必要です。
ただし、市街化区域内にある農地または採草放牧地については農業委員会への届出制となっています。
農地転用の届出（農地法4条・5条）
届出については、横浜市を参考に見ていきます。
横浜市には農業委員会は２つあります。
・横浜市中央農業委員会
青葉・旭・神奈川・港北・都筑・鶴見・保土ケ谷・緑区を管轄
・横浜市南西部農業委員会
泉・磯子・金沢・港南・栄・瀬谷・戸塚・中・西・南区を管轄
月曜日～金曜日の8：45～17：00に受付可能です。
「必要書類」
必須のもの
- 届出書（所定のもの）
- 案内図（1/1万程度のサイズでA4用紙に複写し赤字で場所を明記）
- 土地の全部事項証明書の原本（発効後3か月以内のもの）
必要に応じて添付するもの
- 住所変更の経緯が記されている書類の原本
（現住所が登記簿に記載されている住所と異なる場合）
- 賃貸借の解約を証する書面
（対象地が小作地の場合）
- 開発許可の写し
（都市計画法の開発許可を要する場合。農地法第4条は不要）
- 仮換地証明書の原本・仮換地図
（土地区画整理地区内の場合）
- 相続登記未了の場合の書類一式
（書類が多いことと日数が掛かりますので、原則相続登記完了後の届出を勧めます）
という内容になります。
注意としましては、届出は農業委員会において適法に受理されるまでは効力が発生しませんので、受理通知書の交付があるまでは転用行為に着手できません。
横浜市の場合の受理通知書の交付は、受付日の5日後（土日・祝日除く）となっているようです。
農地転用の許可申請（農地法4条・5条）
農地法第4条・第5条の許可申請は結構大変です。
届出の時と同じように横浜市を例に見てみましょう。
農地転用の許可権者は都道府県知事ですが、横浜市は横浜市長になります。
決められた日までに農業委員会に申請します。（横浜市は毎月10日）
ただし、申請前に事前相談が必要ですので、事前相談から許可が下りるまでに約2か月は掛かります。
大まかな流れを横浜市のＨＰでご覧になってみてください。
結構大変ですよね。
許可申請書・添付書類も届出とは比べ物にならないくらい多いです。
行政書士に依頼すると許可申請だけで160,000円くらいですが、農地転用の許可申請の場合、測量や分筆、土地利用計画図や被害防除図、他法令の許可申請の状況等々、別に費用が掛かる場合が多く、許可申請費用と合わせてトータルで40万円から60万円くらいかかる場合があります。
農地を相続した場合
農地を相続した場合、相続人が考えるのは多くは下記の３つになると考えます。
- そのまま農地として活用
- 相続した農地を売却
- 相続した農地を他の用途に転用する
まず、農地を相続した場合は、農業委員会への届出が必要です。
農業を継承する相続人の場合だと①になると思いますので、農業委員会への届け出と相続登記をすれば特に気になりません。
では、農業をしない相続人が農地を相続した場合はどうでしょうか？
農地をそのまま保有していても固定資産税の負担が発生するだけで意味がありません。
となると、一旦農地を相続した後に②や③を考えると思います。
②の場合に農地を農地として売却するには農地法3条の許可が必要になります。ただ、主に近隣の農業従事者が売却先になると思いますし、農地法第3条第2項に該当する購入希望者には許可されないので、農地のままでの売却はなかなか進まず買手は見つからないかもしれません。
であれば③のように農地を他の用途で使えるようにすることも考えられます。これを「農地転用」といいます。
例えば、農地を駐車場にしたり、宅地にして自宅を建てたりすることです。
農地を転用して自分で使用するのであれば農地法4条の許可、農地を転用目的で売却するには農地法5条の許可が必要となります。
ただ、農地転用には許可が必要となることから、許可基準があります。
つまり許可が出ない場合も当然ありますし、そもそも許可されない農地もあります。
農地は大きく分けて5種類の区分があるのですが、その中で農地転用が許されるのは、第3種農地と第2種農地になります。それ以外の農地に関しては原則許可されません。
また、許可を受けずに農地転用をすると原状回復命令や許可の取消し・条件変更等の行政処分に加えて、罰則として3年以下の懲役または300万円以下の罰則が科される恐れがあります。
では最終手段として相続人全員が相続放棄をする。
例えば、相続人が誰も農業をしないのに農地の売却も転用もできない農地を相続した場合でただ農地を所有しているだけだと固定資産税を払うだけというケースも想定できます。
その場合、農地は国庫に帰属することになります。
ただし国庫に帰属されるまで1年くらいの時間を要します。
その間は、家庭裁判所に選任された相続財産管理人が管理することとなります。国庫に帰属されるまでの約1年間は元相続人が相続財産管理人に費用の支払い義務が生じます。
農地を相続人以外に遺贈する場合の注意
被相続人の財産を相続人以外の人に引継ぐ時に遺言書で遺贈することがあります。
遺言書などで遺贈する旨を記載するのですが、農地に関しては遺言書に遺贈する旨が記載されていても農地を取得できるとは限りません。
農地法第3条の許可が必要になってしまいます。
受贈者が農地法第3条の許可を受けられる要件に当てはまっているなら許可申請をすればよいのでしょうけれども、要件に当てはまらなければ許可されないことも考えられます。
相続人が農地を相続する場合には農業委員会への届出で足りるのですが、相続人以外への遺贈となると許可申請が必要になってしまうのです。
許可申請が不許可となってしまった場合、受贈者は農地を取得できなくなってしまいます。
農地を所有している方が遺言書を書く際には一度専門家に相談した方が良いと思います。
生産緑地2022年問題とは
生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、30年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出をすることが可能になります。
結果として大量に市場に土地が供給され、地価の下落を引き起こすことが懸念されているのです。
先述の通り、一般農地は固定資産税が安く抑えられていますが、市街化区域内農地については宅地のみ評価となっています。生産緑地の指定が解除されると固定資産税の減免もなくなることから、所有し続けることの負担が大きいことも2022年問題が懸念される理由の一つです。
ちなみに、そもそも市街化区域内の農地の固定資産税が宅地並みに設定されている理由は「市街化区域内の農地の宅地転用を推進すること」とされていましたが、2022年問題の懸念から、平成27年4月に都市農業振興基本法が制定され、2022年問題の対応を含め、都市としての在り方も含め、都市農地の保全と都市農業の振興へ、国の政策を大きく転換することが社会の総意として求められるようになりました。
まず先陣を切って国土交通省が都市緑地法の一部改正や生産緑地法の規模要件の緩和、行為制限の緩和などを行いました。
農林水産省も都市農地の貸借の円滑化に関する法律も対象農地を生産緑地に絞った制度となり、平成30年９月から施行され、市民農園用地貸付への納税猶予適用を含めた関係税制もこの法律の施行の日から施行されました。
つまり、市街化区域内の都市農地は「宅地転用を推進すること」とされてきましたが、都市に「あるべきもの」というふうに大きな転換がされたわけです。
生産緑地解除の注意点
それは相続税の納税猶予を受けている生産緑地は、農業従事者の死亡以外での理由で解除をすると相続税の納税猶予分と猶予されてきた期間の利息を支払わなければなりません。
生産緑地であった期間は長期でありますから、売却しただけでは足りない場合が考えられます。
相続税の納税猶予を受けている生産緑地の場合は、農業従事者が亡くなり相続が発生するまで解除は控えたほうが賢明かと考えます。
不動産の最有効使用とは？
不動産の最有効使用（さいゆうこうしよう）とは、ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法をいいます。
この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものとなります。
不動産の価格は、この最有効使用を前提として把握される価格を標準として把握されるため、不動産鑑定等不動産の価格を求める場合には、最有効使用の判定が重要である。
不動産の等価交換とは
路線価とは
相続税路線価とは
相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際の基準となる路線価のことである。 国税庁が毎年7月初旬に、路線価図および評価倍率表から構成される「財産評価基準書」によって、同年1月1日時点の価格を公表する。
ちなみに建物に関する財産評価は固定資産税評価額によります。
確定測量図とは
つまり、確定測量は土地の所有者と測量士だけでなく、隣人にも立ち会ってもらい、行政の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量による図面になります。
隣人に境界確定の了承を得る必要があり、筆界（境界）確認書も作成されます。土地を売却する時は厳密に境界を定めなければいけないので、境界確定測量の実施を求められます。
その他の測量図面
現況測量図
境界確定測量が隣人や行政の承認が必要であるのに対して、現況測量は、現在の土地の状況を測量士の目視により境界を計る測量方法です。ブロック塀や境界杭の位置などから「ここが境界だろう」と思われるポイントを測量図に反映していきます。この土地にどれくらいの大きさの建物を立てられるか、などざっくり広さを知りたい場合は一旦測量士に現況測量をしてもらいます。
地積測量図
地積測量図は隣接する道路や隣接地との境界の位置、土地の正確な面積、地積の求め方まではっきりと描かれています。さらに線の太さまでが定められている「法務省管轄の公的な図面」として保管されているのも大きな特徴です。
借地権とは
大きく分けて2種類あり、借地法（旧法）と1992年8月1日に施行された借地借家法（新法）が存在します。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還がむずかしいなど地主側に不利な面がありました。新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。
不動産業界では旧法借地権とか新法借地権などと呼んでいます。
借地借家法（新法借地権）では５つの種類があります。
１．普通借地権
契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。
２．定期借地権（一般定期借地権）
定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。
３．事業用定期借地権
事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する。
４．建物譲渡特約付き借地権
契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。
５．一時使用目的借地権
工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。
では、旧法借地権とは
今の借地借家法ができる前の借地法による借地権のことで、借地契約を更新し続けることで、ケースにより半永久的に借りられるという特徴があります。
旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。逆に言えば、存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えません。
存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないということです。また、物理的に建物が無くなる「滅失」（消滅）の場合、再築を認める前提の規定となっています。
一般的には旧法のほうが地主に対する縛りが厳しいと言えます。
借地権割合
建物を建てるために人から土地を借りる権利のことを借地権と呼び、土地を自分で持つ所有権と区別されます。借地として借りている土地の権利は、土地の所有者である地主が持っている底地と、借りている人の借地権がある借地に分けられます。借地権割合とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字です。
【借地権割合の調べ方】
１．国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」のページから知りたい場所の住所を検索
すると、道路沿いに数字とアルファベットが書かれた地図が表示されます。この数字が路線価で、アルファベットが借地権割合を表しています。
２．路線価図で該当する住所に記載されている数字を見る
路線価とはその道路に面した土地の1m2当たりの価格（相続税評価額。単位は千円）のことで、この路線価に土地の面積をかけて相続税評価額を計算するのが基本です。
借地権割合は7つに分かれており、Aが90％、Bが80％というように10％ずつ割合が下がり、Gが30％です。
例えば「11000A」と書かれていたら、その道路に面する土地の路線価は1100万円、借地権割合は90％ということになります。
【相続税評価額はいくら？】
借地の相続税評価額
＝自用地評価額（簡単に言うと所有権の評価額）×借地権割合
※借りている方の相続税評価額です。
底地（貸宅地）の相続税評価額
＝自用地評価額×（1-借地権割合）
※所有している方の相続税評価額です。
貸家建付地の相続税評価額
＝自用地評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
※借家権割合は全国一律30％です。
※空室が多いと賃貸割合が低くなり、相続税評価額が高くなってしまいます。
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