相続財産に占める割合が多い不動産については対策しておくことが望ましいです。

高齢になられている方・収益不動産を所有している方・地主様は特にです。

特に地主様が不動産の相続対策をする場合に各業種の提案を受けたとしても、セカンドオピニオンで不動産相続の専門家にご相談してみてください。

※セカンドオピニオンとは、よりよい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。

そしてご自身が望んでいる事や不安をしっかり聞いてもらいましょう。

地主様が現在受けている不動産の相続対策は提案者がどのような業種・立場なのかによって提案の内容に差があります。
では、不動産の相続対策に携わってくる代表的な業種はどのような業種でしょうか。

不動産会社・ハウスメーカー・銀行・信託銀行・保険会社・税理士などの専門家
こんなところでしょうか。
では前記の業種の担当者に不動産の相続対策で提案を受けるとどのような提案になるのでしょうか？

不動産会社：
なるべく大きな不動産売買。
（不動産会社は成功報酬・手数料収入ですから売買取引が無いとビジネスになりません。
さらに取引価格で手数料が決まるので、大きな取引をしたいと考えています。また相続に対して不勉強な方の割合が高いので、売るか・売らないかくらいの話しかできません。ただ、不動産会社の中で相続について良く学んでいる方であれば不動産相続の効果的なアドバイスが出る可能性は高いです。）

ハウスメーカー：
なるべく大きな建築受注。
（こちらも建築を受注することが仕事ですから、アパートなどでもなるべく大きなものを受注したがります。ハウスメーカーから不動産相続対策の提案がきたら一度他業種のセカンドオピニオンを入れましょう。アパートを建てることが悪いということではありません。ただ提案の中身を見てもらうと意外な事に気がつく場合がほとんどです。）

銀行：
なるべく大きな融資。
（担保十分な地主さんなどに、ハウスメーカーと共同でなるべく大きな融資をしたがります。）

信託銀行：
遺言信託による囲い込み。
（相続発生後に相続手続きを丸々扱うための囲い込みです。費用と効果を見るとあまり必要的とは思えません。公正証書遺言を信託銀行に預ける必要は有るのでしょうか？公証役場で保管されていますし、今は自筆遺言でも法務局で保管できます。手続きに関して、専門士業に任せることは信託銀行でも別途費用になるので信託銀行以外の民間が行なっている相続手続きのお手伝いと何か違いが有るのでしょうか？信託銀行のHPを見るかぎり、どこの信託銀行もプランと金額が似たりよったりです。自分の銀行で預かっている財産の手続だけ手数料低くしてるみたいですが・・。）

保険会社：
非課税枠利用・遺留分対策。
（不動産に限るわけではありませんが、相続対策全体の中で必要的に講じるのは悪くないと考えます。）

税理士などの専門家：
専門領域のみ。
（1例ですが、地主さんが数年前に税理士さんから相続税額を試算してもらったら安心だと話しされました。「広大地評価」から「規模が大きな宅地評価」に変わったことで評価額が変わっているにも関わらず安心して放置していたのです。専門性が高いから一般の方は知識も無いし情報も無いので頼りきってしまう。更に悪いことに大地主になれば必ず顧問税理士がついていますし、顧問の専門家ほど意外に相続対策に積極的では無かったりします。まぁ、プロですから確定申告や相続発生後の準確定申告や相続税申告はきっちりやってくれますが・・・。）

その提案が地主様のご要望に適しているのか？

その提案の内容が地主様にちゃんと理解されているのか？

その提案の地主様に対するリスク説明は正確なのか？

そして、セカンドオピニオンの結果その提案に対して評価してもらいましょう。
その結果、地主様のご要望に添えている場合でも、知っておいてほしいリスクの説明をしていただけるだけでも安心感は違ってきます。
「相続手続きの相談窓口」では、地主様が提案されている不動産についての企画提案のセカンドオピニオンをお受けしております。
お気軽にご相談ください。

地主さんが借地人に貸している貸宅地のことを我々不動産業者はよく底地と呼んでいます。なぜかというと、借地権のイメージがしやすいからです。

簡単なイメージは、「借地＋底地＝所有権の土地」という具合です。

所有権の土地の権利を１００％とすると、借地権割合６０％の土地の底地割合は４０％ということになります。

例えば、更地価格（所有権の土地）が３０００万円だとした場合、借地権価格が１８００万円、底地価格が１２００万円ということになります。

都会に行けば行くほど借地権割合が高くなる傾向です。

財産評価の割合では地主さんの財産価格の方が低いのが底地ということになります。

ただ、借地権割合というのは財産評価の割合ですので、有効活用する際には借地人さんと協議してその割合を多少変更するくらいはできますが、財産ですので大きく主張しすぎると贈与などの問題が発生しないとも限りませんし、借地人の協力も受けられなくなる可能性がありますので、無茶な主張は控えた方が得策だと考えます。

地主と借地人は長い契約期間の付き合いですが、地主も借地人も代が変わっていることが多く、地代の支払いの際に顔を合わせるくらいで、振込みなら顔を合わせることもないでしょう。それでも、底地の有効活用には借地人の協力が欠かせませんので、慎重に交渉するようにしてください。

では、底地の有効活用とはどのようなものでしょうか。

大きく分けて４つあります。

①    底地と借地の交換です。

大きな土地を貸していて敷地が余っているようなときに、借地と底地を等価交換して敷地の一部を所有権に戻すことです。

所有権に戻った土地は、地主が自由に利用できるようになります。土地を貸すのではなく、アパートを建てて部屋を貸すなどなど。

②    底地と借地の同時売却です。

特に借地権者が借地権の売却を考えているような場合はチャンスです。正直いって借地で貸している土地の収益性は高いとは言えません。いっそ売却して、その資金で借地以外のことをやるのも良いかもしれません。購入する側からすると底地と借地を同時に購入するということは所有権の土地を購入するのと同じですので、更地価格で売ることができ、結果的には底地・借地をそれぞれ単独で売るよりも良い価格での取引になりやすいです。

あとは、借地人とどのような割合で分けるのか決めるだけです。

登記上は地主が土地を所有者となっているので、地主側が自分のものだから自分の方が多くて当たり前みたいなお話をする方がいます。
所有権とは、物の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利です。
借地契約期間中は使用できないんですよ。
つまりは、借地権が付いていて所有者が利用することができない土地を所有しているといった方がわかりやすいかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　忘れることのないように借地人と調整しましょう。

③    借地権の買取りです。

これも借地権者が譲渡を検討している場合は、借地権を買い取って所有権の土地にするチャンスです。

もともとは俺の土地だなんて主張したらダメですよ。借地権は立派な権利です。

仮に年間固定資産税が１５万円の土地で、地代が固定資産税の３倍で設定していたら地代は年間４５万円です。借地人は４０年間借りていたら１８００万円もその土地に資本を投下したことになりますし、その間に最低でも１回は更新料も発生しているかもしれません。２０００万円弱を支払っているわけです。
借地権者がヘソを曲げないようにうまく交渉しましょう。

④    底地の売却です。

正直な話し、借地権者がいて利用できず、地代が入るとしても収益性が低い底地を一般の方が購入するのは現実的ではありません。

一番は借地権者が買ってくれる事が理想的です。

借地権者も買いたくても買えない事情があるかもしれません。

そうなると現実的には底地買取りを行っている宅建業者に売却することになります。

中には、有効活用なんて考える余裕がないから借地契約が続いてくれればいいと考える地主さんもいらっしゃるでしょう。

そんな中、借地権者が「借地を譲渡（売却）したいから譲渡承諾をお願いします！」と言ってきたらどうしましょう。

そんな時に、「譲渡は承諾しない」「借地を返してくれ」「建物解体して更地で返せ」などと言ってはいけませんよ。
言ってしまう地主さん本当に多いですよね・・・。

現在流通している借地権のほとんどが旧借地法による借地権です。

旧法借地権なんて呼んだりしますが、平成４年７月31日以前に締結された借地契約に基づく借地権です。

今とは違って、契約書も大雑把だったりしますので、契約の内容に更新料・譲渡承諾料・増改築承諾料などの条件が入っておりません。
つまり、地主さんにとっては良い状況ではありません。

ただ、借地契約は続けたいけど借地権者に契約条件変更を申し出てもなかなか話がまとまらないなんてこともあるでしょう。

そんな時に、借地権者が借地権を譲渡したいと相談に来たら、まず原契約には譲渡承諾料の記載が無くても、譲渡承諾料の交渉です。一般的にはその土地の借地権価格の１０％程度が目安になります。前記の有効活用のチャンスでもあるのですが、そのまま借地として貸しておきたいのでしたら、譲渡承諾料の交渉と、譲渡承諾を出す代わりに新たな借地権者にはキッチリとした契約書を作成し、地代の計算方法・更新料・譲渡承諾料・増改築承諾料の金額計算根拠の入った契約書で契約し直すことができます。
その条件を現借地人に伝えて売却してもらえば良いのです。

ただし、収益性の低い借地契約を続けずに前記４つの有効活用を検討する方がお勧めではあります。

そして借地の有効活用を検討したいと考えたら、借地の取扱いが豊富な人・会社に相談することが大事だと考えます。
大手の不動産会社は、借地は面倒で時間が掛かり、実入りも少ないということで本気で対応しないケースも見受けられます。
それでも、疎遠になってきた借地人と直接交渉するよりは、間に第三者を入れた方が良い場合もありますので、借地人との関係性を慎重に判断するようにしましょう。

借地契約については地主側も借地人側も知識がない、あるいは、誤った理解の中で長い契約状態を続けている場合がとても多いです。地主・借地人が直接話をすると、話が嚙み合わず、話がまとまらず、責任は相手側にあると一方的に主張することが意外と多いのです。
こうなると、なかなか前向きなお話はできなくなります。
自分の代で解決できなければ次世代になっても解決できないわけです。
また、解決していない借地を相続して相続税を払わなければならない相続人も迷惑なわけです。
借地に限らず、所有不動産に問題があると考えたら自分の代で解決することを考えるべきです。

鎌倉市・茅ヶ崎市・藤沢市・逗子市・寒川町の地主様で、底地（貸宅地）の有効活用のご検討する際は「相続手続きの相談窓口・湘南」までご相談ください。

土地を多く所有している地主の方で、県道や国道などの幹線道路沿いの土地を所有していらっしゃる方がいます。

そういう地主の方に所有地の有効使用のご提案で「事業用定期借地権」を提案する場合があります。

土地を有効使用したいけど幹線道路沿いの土地に自分で商業施設を建築する、収益不動産を建てるには高額な資金が必要になり負担が大きいです。普通借地権で土地を貸したら土地が半永久的に戻ってこない可能性もあります。

事業用定期借地権なら、建物建築は事業者が行いますので建築費の負担は無く、定期借地権ですので契約期間終了で土地は確実に戻ってきます。

まず「事業用定期借地権」とはどのようなものでしょうか。

特徴としては、土地を借りて建築する建物の利用目的が事業用に限られるという事です。

事業用とは、店舗・工場・事務所や商業施設などであり、居住用以外の目的のことです。居住用以外ですので、アパートやマンションといった賃貸経営では事業用定期借地権は利用できません。

『事業用定期借地権の契約期間』

10年以上50年未満と定められています。2008年1月1日以前は10年以上20年以下でしたが、20年で建物を解体しなければならず事業者の負担が大きいのが問題視され、2008年１月1日から借地借家法が改正され10年以上50年未満となったのです。

また、期間によって建物買取請求ができるようにもなりました。

契約期間10年以上30年未満：契約更新無し・建物買取請求権無し

契約期間30年以上50年未満：契約更新無し・建物買取請求有り

※事業用定期借地権は更新はできませんが期間の延長を可能です。

※建物買取請求とは借主が貸主に対して契約終了時に買取を請求する権利のことです。まだ使える建物を解体することは社会的にも損失です。

※契約期間30年以上の場合でも期間延長しない、建物買取請求しないという特約をすることができます。

『事業用定期借地権の契約方法』

○契約期間は、10年以上30年未満若しくは30年以上50年未満で設定する。

○借地上の建物を事業用に限定する。

○公正証書で契約する。

事業用定期借地権は公正証書での契約が必須です。

公正証書以外での契約は無効となり、普通借地権として取り扱われてしまうこともありますので注意が必要です。

『事業用定期借地権を利用する貸主のメリット・デメリット』

メリット

○貸出期間を選べる

最短10年から最長50年で選ぶことができて安心。ほかの定期借地権は最短でも30年以上の契約期間が必要なので、30年未満での契約期間で検討しているなら大きなメリットだと考えます。

○事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる。

自分で事業を始めるには負担も大きくリスクがあると考える方もいると思います。事業用定期借地権であれば、貸主は自分で事業をするリスクを負わずに安定的な地代収入を得られますし、事業者としても初期負担を抑えて事業を始められるというメリットがあります。

○居住用よりも高い地代設定ができる

ロードサイドなどの事業に向いている土地は評価も高いことが多く、居住用としては向かないものの、利用したい事業者がいれば、比較的高い価格で貸し出せることも少なくありません。

○相続の際の財産評価を下げられる

定期借地権の設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じて土地の相続税評価額から一定の評価減が認められています。

・定期借地権の残存期間が15年を超えるもの⇒20％評価減

・定期借地権の残存期間が10年超15年以下⇒15％評価減

・定期借地権の残存期間が5年超10年以下⇒10％評価減

・定期借地権の残存期間が5年以下⇒5％評価減

デメリット

特約を設ければ借主からの中途解約はできますが、貸主は特約を設けたとしても中途解約は認められません。

借主が事業をしている以上、契約期間中に事業破綻するリスクはあります。借主が破綻した場合、建物はそのまま残ってしまう可能性があり、更地に戻す場合には貸主が費用を負担しなくてはならなくなるケースもあります。また、建物の所有者が借主であるため勝手に解体もできませんし、対応・手続きに費用や時間が掛かってしまいます。

事業用定期借地権は事業の用途にしか利用できないため、居住用の建物であれば使える6分の１若しくは3分の1に減税される特例を受けることができません。