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生産緑地・特定生産緑地

生産緑地とは

生産緑地地区(せいさんりょくちちく)とは、都市計画上、農業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつであり、その要件等は生産緑地法によって定められています。
市街化区域内の土地のうち、一定の要件を満たす土地の指定制度(生産緑地地区制度)に沿って、管轄自治体より指定された地区を指すものです。
この制度により指定された農地のことを生産緑地(せいさんりょくち)と呼びます。

現在ある生産緑地のほとんどは、1992年「改正生産緑地法」の施行時に指定を受けているため、面積は500㎡以上です。生産緑地の中には、千㎡から1万㎡以上のところもあります。
その後、2017年の生産緑地法改正により、生産緑地の面積下限は1区画300㎡に引き下げられました。
また、生産緑地などの都市農地の位置づけも「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」に変わりました。

1992年の「改正生産緑地法」施行時から25年以上経過し、長い年月の経過とともに、買い取り申し出可能な指定から30年の2022年が近づくにつれて、制度の弊害や社会事情が大きく変わりったため、2017年生産緑地法改正・2018年都市農地貸借法制定・2018年度税制改正大綱等により、制度の弊害や社会情勢の変化に対応すべく対策が取られました。

生産緑地指定の要件

□農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること。

□面積が 500㎡以上であること(森林、水路・池沼等が含まれてもよい)。
□農林漁業の継続が可能であること(日照等の条件が営農に適している等)。
□当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること。

生産緑地の優遇措置

□固定資産税が一般農地並みの課税となる。

□相続税の納税猶予の特例などが設けられている(ただし自身が耕作していない場合は除く)。
□農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

生産緑地の指定を解除できる要件

□生産緑地の指定後30年経過。

□土地所有者または主たる従事者の疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合。
□土地所有者の死亡により相続した者が農業等を営まない場合。
※特に二つ目の継続困難な場合というのは簡単には継続困難とは判断されません。優遇措置が大きい反面、その優遇を受けているため簡単には認められないのでしょう。
特定生産緑地の相続・解除・コンサルティングは、茅ヶ崎市の相続手続きの相談窓口まで。不動産に精通した行政書士が担当します。

特定生産緑地とは

生産緑地法改正により生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市町村が特定生産緑地として指定し、買取りの申出をすることができる時期を10年間先送りにするという制度です

つまり、指定から30年が経過した生産緑地は特定生産緑地の申請をし特定生産緑地に指定されると10年ごとに更新されることになります。これにより、30年経過後の買取りの申出を減少させ、農地保護機能を強化することを意図しています。

特定生産緑地に指定されるということは、買取りの申出までの期間が延長されるとともに、固定資産税の減額の効果も延長されます。
また、納税猶予に関しては特定生産緑地に指定されないと利用できません。
すでに横浜市では、生産緑地の所有者様には特定生産緑地の申請に関する申請書などが送られており、申請の提出期限は過ぎており、1992年11月に生産緑地指定されたものは、特定生産緑地申請で指定されると2022年11月から特定生産緑地となります。

2021年5月現在、生産緑地の約8割が特定生産緑地の申請をしているというニュースを見ましたが、びっくりです。
特定生産緑地は、生産緑地の優遇制度は引き継げますが、その利用は10年間塩漬けになります。
つまり、営農後継者が居ない生産緑地所有者様にとっては問題の先送りに過ぎず、これから農地に限らず不動産を取り巻く環境(人口減少・空き家増加等)を考えると10年の先延ばしは、リスクを増加させる可能性があると考えます。

例えば、現在高齢化社会に向けて特養の整備計画が計画通りに進んでいない状況です。
生産緑地法第3条には、生産緑地指定の条件として「・・・・・・、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること」とあります。
つまり、需要と供給が一致すれば、特養の用地として地方自治体や社会福祉法人施設(特養)に貸せるということです。
営農する必要はありません。
わが国にとって避けられない超高齢社会の「2025年問題」が近づいている状況であれば、需要と供給が一致する確率も上がります。
しかし、やがて超高齢社会も収まります。おさまった段階では需要と供給がが一致する確率は下がってしまいます。

また、特定生産緑地指定の決定権者は市町村であり、場合によっては不本意な決定を余儀なくされるおそれもありますので、本来、所有者としては、所有する生産緑地をどう扱っていくかという点に関し、30年経過が近づく前に、当該農地についてどのように扱うべきか検討していく必要があります。

既に特定生産緑地の申請が8割とのことですので、都市農地である生産緑地を今後どう活用するしていくのか、相続時の対策など専門家を交えて検討しておくことが大切いなりそうですね。

特定生産緑地の相続・解除・コンサルティングは、茅ヶ崎市の相続手続きの相談窓口まで。不動産に精通した行政書士が担当します。

特定生産緑地と相続

前記にもありますが、特定生産緑地の申請を行った所有者が全体の約8割とのことですので、今後の事を予測します。
特定生産緑地は、買い取り申し出ができるようになるのは、
1.指定から10年経過後
2.営農従事者が営農できなくなった場合
3.営農従事者(所有者)の死亡
になります。
1992年に生産緑地に指定された際の営農従事者の年齢が仮に45歳だとした場合、特定生産緑地に指定された時点では75歳です。
つまり、次の買い取り申請ができるのは10年後の85歳になります。
不動産の活用を考えた場合、生産緑地ほどの面積の不動産の活用を事業として興した場合、一つの事業をスタートさせるまでに1年半から3年は掛かります。
高齢化社会とはいえ、その時点で事業を興すのはしんどいですよね。

その他のパターンとしては、営農従事者の営農不能ですね。
年齢的に営農不能は起こりえますが、医師の診断書が必要だったり、奥様が営農していると不能として判断されなかったりします。
また、贈与税・相続税の納税猶予受けている方は、10年経過後或いは営農不能で特定生産緑地の買い取り申請をしてしまうと申請後2か月以内に猶予されていた贈与税・相続税と猶予期間の利子税を納めなければならなくなります。
一般的には、特定生産緑地を売却しても納税資金を賄えるかどうかは、厳しい結果になることが多いようです。
2009年度の税制改正で、営農困難になった場合、生産緑地を一定の貸付(1.認定事業計画に基づく貸付・2.特定都市農地貸付)を行った場合に、貸し付けから2か月以内に届出書を所轄税務署長に提出した場合は納税猶予が継続されることになりました。
営農義務の特例措置であるだけですので、買い取り申し出を行うと、猶予されていた相続時等と利子税を納めなくてはなりません。

買い取り申請が多くなりそうなのが、次のパターンである、営農従事者の死亡ですね。
後継の営農従事者がいるのであれば、あまり心配はいらないと思います。
唯一気を付けなければならないのは、発生した相続に対して極力納税猶予は使わないことです。
既に納税猶予を受けている場合は、死亡により猶予されていたものが免除になります。その場合でも新たに発生した相続については極力納税猶予は使わないことをお勧めします。
大きな土地なので、相続税も多くなると思います。
ギリギリになって納税猶予を検討する状況にならないためにも、特定生産緑地の営農従事者(所有者)が高齢でしたら、相続対策を行っておくべきです。
できれば、推定相続人が中心になって万一の時にどうするかを専門家を交えてシミュレーションしておくとよいと思います。

生産緑地・特定生産緑地買い取り申し出の申請手続きと売却のタイムスケジュール

生産緑地の解除手続きは煩雑であり、専門家への依頼をお勧めします。
下記でいう売主とは生産緑地の所有者になります。

①(売主)従事者に関する証明願を農業委員会に提出〈月に1回しか受付処理していない場合もあり注意。〉→受付後、10日程度で証明書取得。
生産緑地を解除できるのは3つ場合です。その理由を農業委員会に提出し証明してもらいます。
㋐生産緑地の指定を受けてから30年経過した場合。
㋑農業従事者が死亡した場合。
㋒農業従事者に農業を行えない病気や故障が生じた場合。
㋒は基準が厳しいことから実際には㋐と㋑での解除が主になっています。


②(売主)①の証明書を添えて都市計画課等に生産緑地の買取申出
→申出後、約1カ月で買い取りの可否について通知
→申出後、約3カ月買取先がない場合は行為制限解除
生産緑地の買取申し出から行為制限解除まで約3か月かかるということです。
売却しない場合は、一応ここまでで解除手続きは終わりますが、解除後は固定資産税が宅地並み課税となるので土地利用を検討しないと負担だけが増えてしまいます。

③(買主)行為制限解除後、開発許可申請

→申請後、約2カ月で許可
生産緑地は500㎡以上(300㎡の自治体もあります)ですから買主は開発許可を取得しなければ何も土地利用できません。

④(売主・買主)③許可を添えて農業委員会に農地法5条届出〈月に1回しか受付処理していない場合もあり注意。〉

→届出後、約2週間で受理通知
農地転用の届出になります。農地法5条は農地を農地以外に転用する目的で権利を移転させる場合の届出です。

⑤(売主)公拡法第4条届出

→買取否の通知あるいは届出後3週間経過で譲渡できる。
生産緑地は、公有地拡大推進法第4条の対象です。この辺の手続きは不動産の流通に精通していなくてはわからない部分です。

スムーズに進んで概ね、6か月を要します。
上記は、30年経過での解除または営農不能による解除の場合です。相続(死亡)による解除の場合は、農地法3条の届け出。さらにご自身で農地以外に転用する場合は、農地法4条の届け出が必要になります。

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