小野瀬行政書士事務所では、茅ケ崎市・寒川町を中心に神奈川県内の相続不動産の売却・活用の相談に対して納得いただけるご提案を目指します。

相続不動産を調査するのは単に財産としての額だけではなく、どのような活用方法があるのか？法令で制限されていることは何か？などなど、不動産全体を知ることが大切になってくることがあります。

□相続不動産の調査
□相続不動産の財産評価
□相続不動産の流通価格（市場価格・民法上の時価）査定
□自分で不動産の市場価格を知る方法
□一括査定サイトは気を付けて使いましょう。

相続不動産の調査【相続手続きの相談窓口】

不動産の調査は大きく分けると３つあります。
１．所有者からのヒヤリング調査
２．役所調査
３．現地調査
どれも欠かせない項目になります。

【所有者からのヒヤリング調査】
これは、その不動産をよく知っているのが所有者の方だから所有者の方にまず最初にヒヤリングするのが大切です。
ただ、相続で取得して相続人が所有者という場合は、そこに住んでいなかったり、管理していなかったりする場合が多く、所有者も把握していないことが多くなります。
所有者からのヒヤリングは、最初に行いますが、その後役所調査・現地調査が終わって所有者の確認が必要なことが出てきたら最後にもう一度行います。
特に下記のようなことをお聞きします。
１．隣近所との関係。
２．町内で気になること。
３．対象不動産の土地で気になることや不具合。
４．対象不動産の建物で気になることや不具合。
５．対象不動作の過去の利用状況。
６．対象不動産の利用・活用や売却など将来の希望。
７．その他、気になることは何でも質問します。

【役所調査】
大きく分けて２つあります。
市区町村役場での調査と法務局での調査です。

「市区町村役場での調査」
この調査には、場所によっては市区町村役場だけではなく、土木事務所・治水事務所や水道局など都道府県の管理である場合はその庁舎での調査が必要になります。
（土地の調査）
１．対象地の都市計画や建築基準法など調査
２．開発・宅造などのその他の法令の許可・検査状況の調査
３．ハザードマップなど災害危険区域などの調査
４．上下水・都市ガスの埋設管の調査
（建物の調査）
１．対象建物の許可申請・検査状況の調査

※大まかに書きましたが、実際は不動産関係の人間でなければ調査項目が多くてわからないと思います。
我々は、対象不動産に関わること全てを調査いたします。

「法務局での調査」
１．公図（対象不動産とその近隣がどのような位置関係にあるか把握できます）
２．全部事項証明書（土地も建物も対象のもの全て取得し、登記簿上の所有者、面積、権利関係の状況などを確認します）
３．地積測量図（現地調査で境界を確認するときに使います。古いものだと測量技術の違いで現況と相違していることが多いです。また、地籍調査（国土調査）が行われた場合は地積測量図がない場合がほとんどです。その場合は公図に「１４条地図（正式には不動産登記法１４条１項地図）」と記載されていて、公図自体が精度の高い地図となっているほかに、測量データは市区町村役場で保管されています。）
４．建物図面（各階平面図、対象不動産の建物の各階の面積と配置がわかる図面です。）

※全部事項証明書は対象不動産だけ取得し確認すればよいわけではありません。公図を見て、対象地と隣接している地番の土地の全部事項証明書を取得し、所有者が違うことを確認することにより対象地を確定させる必要があります。また、隣接地所有者を知る必要も出てくる場合がありますので、無駄にはなりません。

【現地調査】
どの調査も大切ですが、個人的に最も大切だと思っているのが現地調査です。
役所調査で収集した資料を基に現地を調査します。

（土地）
１．境界標の有無
２．越境の有無
３．埋設管の現況の確認
４．接面道路の状況（幅員・マンホール・側溝など）
５．道路と本地の状況（接面・高低差など）
６．隣地と本地の状況（高低差・ブロックなど）
７．災害ハザードマップと現況の比較
８．高圧線などの有無
９．周辺環境（嫌悪施設や騒音・臭気の原因など）

※１．２．が不明の場合は、測量士又は土地家屋調査士に依頼して現況測量して確認してもらいましょう。売却予定で境界標が無い場合は、境界標の復元又は確定測量を行ってもらいましょう。

（建物）
１．雨漏りの有無を確認。（天井だけでなく、サッシ回りも注意してみてみましょう）
２．主要構造部の傷み具合。（著しく痛んでいる柱がある場合は、雨漏りやシロアリを警戒しなくてはなりません）
３．建物の傾きの有無。（サッシや建具の開け閉めで違和感を感じる場合もあります。水平器でチェックするのもいいでしょう。建物自体の瑕疵もありますが、不動沈下の影響が多いのが建物の傾きです）
４．設備の可動状況。（給湯器などは使えていても製造年月日を確認しておきます）

※売却を考えているのでしたら、専門家にホームインスペクションしてもらって、正確な状況を把握しておきましょう。

上記は、不動産調査の最低限やるべき内容です。
最近では、インターネットで役所調査の内容が取得できたりするので、インターネットからの情報だけでで調査したつもりになっている不動産会社も多いのが現実です。
旧分譲地内の土地・建物、開発基準に係る大きな土地、農地・生産緑地、市街化調整区域の土地、接道不足・未接道の土地、地役権設定されている土地、借地権などなど、インターネットだけでは調査できません。
特に、現地調査は最も重要な調査なのに、飛ばしてしまう不動産会社が多いのが現実です。
不動産は、会社というより担当者で調査のレベルが変わってしまいます。
もし、相続した不動産を売却しようと考えているのでしたら、調査不足のツケは売主様に回ってくるかもしれません。
ご自身の不動産を任せる場合は、会社ではなく、担当者（エージェント）で選びましょう。

相続不動産の財産評価【相続手続きの相談窓口】

土地は他の財産にはない特徴をいくつか抱えています。
その中でも最大の特徴は「一物五価」と言われているものです。

【土地の時価の評価は一物五価】
①公示価格
⇒公示地価（国土交通省、３月下旬公表）→１月１日現在
②基準価格
⇒基準地価（都道府県、９月下旬発表）→７月１日現在
③市場価格
⇒取引地価（当事者間の取引価格）
④固定資産税評価額
⇒固定資産税基準価額（市町村、３年に１回）→１月１日現在
⑤路線価額
⇒相続税評価額（国税庁、７月１日公表）→１月１日現在

【公示価格と基準価格】
①の公示価格は、１９７０年度から国土交通省が毎年３月下旬に公表している公示地価と呼ばれるものです。
この価格は１月１日現在の地価を示しています。
全国で２～３万地点を調査して公表していますが、調査の対象ポイントは毎年減少気味になっているようです。
②の基準価格とは、各都道府県が毎年９月ころに公表しています。
その年の７月１日現在の地価として公表しており、全国でやはり２万地点ほど調査しています。
公示価格と基準価格は一般の土地取引価格の指標と言われており、そのため、公的な地価とも呼ばれております。

【主観の多い土地取引価格】
③の市場価格とは、第三者間で行われる通常の取引価格のことです。
土地の取引は相対取引となることが多いため、売り手と買い手の事情により価格が変動する可能性があります。
したがって、第三者間の取引であっても客観的価値による価格とならない（主観性が高い）ケースも生じるのです。
市場価格を算出するための基盤には、主として取引事例比較法と収益還元法の２つがあります。
前者は、近隣事例比較法とも言われ、最近における近隣での類似条件での取引価格を参考にして決定していきます。
宅地建物取引業者（不動産会社）は不動産流通機構（ＲＥＩＮＺ）でその地域の直近の成約事例を見ることができ、販売されていた時の図面も確認できるため、特殊な条件下での取引であったか否かも確認でき、売却の査定を依頼されたときには近隣事例比較法で査定書を作成するところがほとんどです。
後者の収益還元法は、不動産運用の適正な利回り率から逆算していく方法のことです。
都心部では鑑定評価としても主役の座を占めだしています。
④の固定資産税評価額は、市区町村が３年に１回の割合で、その年の１月１日現在の評価額を決定しています。おおよその目安は、毎年公表される国土交通省の公示価格の７０％程度になります。
固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税の算出根拠となるだけではなく、倍率方式が適用される土地においては相続税の算出根拠にもなります。
さらに、建物については固定資産税の基準価格というだけではなく、相続税評価額のベースにもなりますので、この検証は重要なポイントです。

【なぜ路線価格が必要なのか】
⑤の路線価格とは、国税庁が毎年７月１日に公表している価格です。
路線価格は通常、公示価格の８０％程度とされています。固定資産税評価額はだいたい公示価格の７０％程度と言われていますので、路線価格の方が若干高く設定されているようです。
公示価格が時価に類似しているのなら、なぜ、路線価格は時価より低く設定されているのでしょうか。ここに金融資産である現預金との違いが見て取れます。
現金１億円はまさに時価１億円です。ところが、１億円の土地を現金にするには、売却コストや売却による税負担などが発生します。そうすると、同じ１億円でも現金そのものと土地には若干差が生じてきます。そのため、路線価格は実質的な金銭価値に修正しておくことで土地と現預金の違いを調整しているというわけです。

【民法と税法の時価の違い】
ところで、冒頭で土地が一物五価もあることを解説したことには大きな理由があります。
この一物五価を理解することで民法と相続税法との財産評価上の違いが明確になるからです。
たとえば、相続財産を分割する場合の分割のベースになる財産の金額は一物五価のどの価格になるでしょうか？
当然のことながら、相続人らは時価で按分することを求めてくるはずです。
ここで言う時価とは、相続開始時における「客観的な金銭（現金化できる価格）の評価額」のことです。したがって、現預金などは一物一価のため、民法上も税法上も基本的に同じです。ところが、土地や建物などの不動産は少し異なってきます。
相続税法では、財産の評価は「時価」で評価しなさいと規定しています。この場合の時価は、売り急ぎなどの特殊な状況の中で成立した価格ではありません。
その金額ならいつでも正常な状態で交換できる客観的な交換価格を示す価格だと言っているのです。
さらに、財産評価基本通達ではその時価を路線価格として公表（おおよそ公示価格の８０％）しています。簡単に言えば、本来の時価より安めに設定した金額を時価としても良いと言っているわけです。したがって、財産分割を行う場合の時価（民法上の時価）とは異なってくるのです。

【均等に分けたのに相続税の負担が違う】
前記のように、土地などの不動産の評価額は、一般的に「財産分割や遺留分の侵害額請求の対象となる価格」と「相続税の計算の対象となる価格」では異なってきます。
これは、相続税法が時価を財産評価基本通達で定める路線価格などを利用してもよいと言っているからです。
そのうえ相続税法では、小規模宅地等の評価減など、税法特有の評価減制度が存在しています。
ここで以下の事例を見てみましょう。
Ａさんが遺された遺産は不動産が５億円、債務が１億円です。
Ｘさんは、そのうち時価３億円の不動産とその不動産に担保として入っている銀行借入金の１億円を相続することになりました。
一方のYさんは、時価２億円の居住用不動産を相続することになりました。
それぞれの実質的な相続財産が均等に２億円ずつとなったため、スムーズな相続となりました。（ここでは銀行借り入れは「免責的債務引受契約」をしたと仮定）
ところが、相続税の計算ベースとなると相続税評価額については、Ｘさんの場合は路線価格が低かったうえ、賃貸用不動産のための小規模宅地の評価減や貸家や貸家建付地の評価減の適用を受けました。３億円の時価評価額が1.8億円にまで減少したのです。そのうえ、金融機関から１億円の債務も相続していますので、税法上の相続税評価額は8,000万円にまで減少しました。
一方のYさんは、居住用不動産を相続しましたが同居していたわけではありません。さらに、この居住用不動産を他人に賃貸する予定です。そのため、相続税法上の評価減は一切受けられません。
土地は路線価格の、家屋は固定資産税評価額だけの評価減にとどまりました。したがって、この相続税評価額は1.6億円となったのです。

	Xさんの相続物件	Yさんの相続物件
民法上の分割財産としての評価額	賃貸用不動産時価　　　３億円借入金　▲１億円相続財産　２億円	居住用不動産時価　　　２億円相続財産　２億円
⇩	⇩	⇩
税法上の評価額	相続税評価額　1.8億円 ▲債務相続　　1.0億円相続税評価額　0.8億円	相続税評価額　1.6億円相続税評価額　1.6億円

民法上の財産分割を検討する場合には、互いに２億ずつということで納得されていたのですが、相続税の納税計算の場合に必要な相続税評価額に修正すると、0.8億円対1.6億円、つまり１対２になってしまったのです。

生前対策などで相続不動産の財産評価をする場合には、民法上の分割財産としての評価額（実勢価格）と税法上の評価額を出しておく必要があるのです。

相続不動産の流通価格（市場価格・民法上の時価）査定【相続手続きの相談窓口】

相続した不動産を売却しようとする場合には二つの方法があります。一般の方に売却する仲介という方法と宅建業社（不動産会社）に買い取ってもらう買取という方法になります。

一般的には売却価格だけを考えると仲介の方が高い価格で売ることができます。
買取の場合は仲介で売る場合の８割くらいの価格になります。

相続した不動産の売却査定は不動産会社に依頼すると思いますが、不動産会社の査定は、取引事例比較法を利用している会社がほとんどです。
不動産鑑定士のように収益還元法は使いません。
取引事例比較法は、不動産会社だけが利用できる不動産流通機構（ＲＥＩＮＺ）の情報を利用します。
査定物件と同じ地域の直近の成約事例の中から、同じような条件のもと成約に至った物件で比較していきます。
私が使用しているのは公益社団法人不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」で査定書を作成し、ご提案しております。
査定物件と比較物件をそれぞれ項目ごとに入力していきます。
本来、比較物件が同じであれば誰が査定書を作成しても大きく価格が変わることはありません。
比較物件が同じであれば、細かい部分の判断の加減で200万円や300万円は変わるかもしれませんが、一括査定サイトのような1,000万円の違いなど出ないでしょうし、何か条件が違うか、意図的に行わなければ、そのような差は出せないと考えます。

【仲介で売却するメリットとデメリット】
「メリット」
正常な時価（売り急ぎなどの特殊事情が無い）で売却でき、買取に比べ高い金額で売却できる。

「デメリット」
買主をみつけるのに時間がかかり、成約後も買主の都合に合わせなければならない場合がある。また、契約後にローン特約などの解約リスクがあり、引渡し後もトラブルの負担がのこる。そして、仲介手数料が掛る。

【買取で売却するメリット・デメリット】
「メリット」
買主をすぐに見つけることができ、宅地建物取引業者が買主なので、スケジュール等は売主に合わせてくれる。大抵の物件リスクは買主が引き受けてくれるし、ローン特約が無いので確実に決済に進める。そして、仲介手数料が掛らない。

「デメリット」
仲介での売却より一般的に取引価格が安くなる。おおよそ８割くらいの価格。

ご希望いただければ、弊所でも無料で、公益社団法人不動産流通推進センターの書式で、仲介と買取の両方の査定書を作成いたします。
不動産会社ではありませんが、不動産経験と取引件数は不動産会社の営業マンに負けません。
興味ございましたら、HPのお問い合せからご依頼ください。
しっかりと、ご提案させていただきます。

小野瀬行政書士事務所では、公認不動産コンサルティングマスターが無料で相続した不動産の売却査定をご提案いたします。

自分で不動産の市場価格を知る方法【相続手続きの相談窓口】

取引事例比較法を使って算出している不動産会社の査定は、不動産会社にしか見ることができない不動産流通機構（REINZ）の直近の事例の中から最も類似した成約事例を使わなければなりません。
でも、REINZが無くても一般の方でも所有している不動産の概算査定額を算出する方法はあります。
これは、誰でも取得できる情報である路線価格と公示価格を利用する方法です。
市場価格は公示価格の1.1～1.2倍です。（住宅地の場合です。商業地の場合はもっと高くなってしまいますので、不動産会社の査定を待ちましょう）
公示価格は不動産鑑定士が算出した価格であり、信頼性が高い基準価格になります。
そしてほとんどの土地には前面道路の路線価が公開されています。
路線価の無い市街化調整区域に関しては、固定資産税路線価で代用しても構いません。

例えば、145㎡の整形地が対象地だとしましょう。
下記路線価図をご覧ください。

まず、土地価格を算出しましょう。
対象地の前面道路路線価格は、23万円/㎡であるのがわかります。
最寄りの公示地点の前面道路路線価格は、24.5万円/㎡です。
公示価格は308,000円/㎡です。

まず、対象地の公示価格を算出します。路線価の比率で算出できます。
308,000円/㎡×23/24.5＝約289,142円/㎡

次に公示価格の1.1～1.2倍が市場価格ですので、
289,142円/㎡×1.1＝約319,056円/㎡
289,142円/㎡×1.2＝約346,970円/㎡

面積145㎡を掛けます。
319,056円/㎡×145㎡＝約46,263,120円
346,970円/㎡×145㎡＝約50,310,650円

「土地価格」
46,263,120円～50,310,650円
となります。

次に土地の形状やサイズによって加減をしましょう。
どの程度の加減が必要かは下記を参考にしてください。（わかりやすくしておりますが、実際は道路との高低差・接面道路の種類などで変わりますが、あくまで一般の方が概算把握をする場合の目安です。）

今回は加減無しと言いうことで次にまいりましょう。

次に建物価格を算出しましょう。
一般論で固定資産税評価額は市場価格の60％～70％ということですので、固定資産税納税通知書に記載されている建物の固定資産税評価額を単純に間を取って６５％で割り戻した数字を使ってみましょう。（あくまでも概算ですので）
例えば、建物評価額が250万円である場合、
250万円÷65％＝約3,846,153円

「建物価格」
約3,846,153円
となります。
※建物に関しては、減価償却の計算で行うこともできますが、一般の方が概算で知る方法としては簡易的でよいと考えて、固定資産税評価額の割り戻しを使用しております。

「土地・建物合計」
50,109,273円～54,156,803円
となります。

※あくまでも概算の価格を自分で出してみる場合ですので、売却する際は必ず不動産会社の査定をいただいてください。ただ、不動産会社と売却価格を決めていくうえで参考にはなると思います。

参考（下記クリックしてご利用ください）

「路線価」財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

「公示価格」標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（都道府県）> (mlit.go.jp)

小野瀬行政書士事務所では、公認不動産コンサルティングマスター・宅建マイスターが査定書を作成し、無料でご提案いたします。
お気軽に査定依頼ください。

一括査定サイトは気を付けて使いましょう【相続手続きの相談窓口】

最近、一括査定サイトが流行っているようですね！
気を付けて使いましょう。

一括査定サイトの影響で不動産会社の査定価格に大きな差がつくようになっているようです。
こんな広告がたくさん出ていますが、本当なんでしょうか？

６社に一括査定をして１番高い査定額の会社は他よりも1,000万円も高かったのでそこに依頼しました！1,000万円も査定額が違うのです！

なんていう広告もネット上に氾濫しています。

ですから、不動産会社は売却依頼を獲得しようと無理やり査定価格を高くしてお客様に提案する会社が増えてきているようです。

買取査定なら高く出していただければ、その価格で不動産会社が買うということになりますから良いのです。

しかし、仲介は買取とか見積もりとは違うので、その価格で売れるとは限りません。

一括査定会社の広告は酷いものも多くあります。古い団地の写真を載せて7,000万円で売れました！

周りに何もない田舎のボロボロになった空き家の写真を使い5,300万円で売れました！

などなど。本当なのでしょうか！？
確かに新築やリフォーム物件では建築資材が高騰して令和４年度は価格が高くなりました。
令和５年も状況はあまり変わりません。
ただ、新築やリフォーム済の物件です！
令和５年に入って不動産会社の倒産件数増えています。なぜなんでしょうか。

昨年高い価格で仕入れてしまって、今年に入ってなかなか売れなくて困っている不動産会社多いようです。
もし、バブルというのであれば崩壊し始めていませんか？

一括査定サイトが宣伝する驚くような素晴らしい事例なのに不動産流通機構（ＲＥＩＮＺ）の成約事例に載っていないのですが！？

秘密で売れているのでしょうか？

宅建業法では、専任媒介契約は不動産流通機構（ＲＥＩＮＺ）に登録義務があるのですが・・・。
凄いなぁ。そんなに高く売れるんだぁ。
という登録たまに見ますけど、成約に移行していないのは、成約しても、成約事例載せる義務がないからなんでしょうか？
もしかしたら、ずーっと登録されていて、何回か価格変更して、それでもずーっと登録されていて、ある日突然消える・・・。
という売り物件見ますが、売れたのでしょうか？
知りたいです。

まぁ、一括査定サイトのような広告を不動産会社が出したら、公正取引委員会に怒られちゃう可能性高いですね。
正確な情報なら問題ありませんが。

一括査定サイトは、一般のお客様から査定依頼を受けつけるだけで、６社から１社あたり15,000円～20,000円の収入があるのです。つまり査定依頼１件来るだけで９万円～１２万円の収入があります。この収入は不動産会社からです。

ですからお客様がちょっと入力して依頼してくれればそれでよいのです。

お客様が売る気があっても無くてもいいのです。

参考のために依頼してくれるだけでいいのです。

査定額が高かろうが安かろうがどちらでもいいのです。

実際に販売することになっても、高く売れようが安く売れようがどちらでもいいのです。
なぜなら、何の責任も負っていないからです。

でも不動産会社は、査定を行い、依頼を受け、成約して初めてお客様から報酬をいただけるのです。もちろんお客様から報酬をいただくわけですから責任もあります。

不動産は特殊な条件下でなければ相場で売れるのが一般的です。

しっかりと相場を把握して、少しでも高く・安全にと思い、出された査定書より、単純に査定額を高く調整した査定書が選ばれているようです。

不動産会社は査定額を高くしようと思えばできてしまいます。

ただ売れないことがわかっていて、依頼を受けるためだけに査定額を高くするのは、本来の売却査定ではありません。

なぜならば、相場をはるかに超える価格で売り出せば、広告に反応もなく、売却に時間がかかります。時間がかかれば売れ残り感が出てしまいます。

相場よりはるかに高い価格で販売スタートすると、引き合いが出るまでに何回も価格変更して価格を下げなければならなくなります。